Soutenance de thèse en géographie (7 décembre, Paris)

Titre : La fabrique de la ville : promoteurs immobiliers et financiarisation de la filière du logement à Santiago du Chili

Université Paris 8 – Vincennes Saint-Denis Ecole Doctorale en Sciences Humaines – E.D. 401

Auteur : Rodrigo A. Cattaneo Pineda

Directrice de thèse : Marie-France Prévôt-Schapira

Discipline : Géographie

Date et lieu de soutenance : 7 décembre 2012,   9 heures 30,  à  l’Université Paris VIII, Salle des thèses Espace Deleuze Bâtiment A, 1^er étage (Face à l’Amphi A2)

 

Membres du Jury:

Madame Marie-France PREVôT-SCHAPIRA,  professeur, Université Paris  VIII –Vincennes  Saint-Denis  – Directrice de thèse

Monsieur Jean-Claude DRIANT,  professeur, Institut d’Urbanisme de Paris,  Université Paris-Est Créteil-Val de Marne -rapporteur

Madame Catherine PAQUETTE-VASSALLI, chargée de recherche,  IRD

Monsieur Vincent RENARD, directeur de recherche, CNRS

Monsieur Philippe SUBRA, professeur, Université Paris  VIII –Vincennes  Saint-Denis

Monsieur Sébastien VELUT, professeur, Institut des Hautes Etudes de l’Amérique latine, Université Paris III-rapporteur

 

Résumé

La restructuration autoritaire de l’économie chilienne par le régime militaire a fait de Santiago un terrain d’étude privilégié des effets du libéralisme et de l’extraversion sur les espaces urbains. Cette thèse s’intéresse à l’une des facettes de cette transformation : la montée en puissance du marché des capitaux dans le circuit de financement des activités productives et son intérêt récent pour l’industrie du logement. L’hypothèse principale de ce mémoire est celle d’une adaptation des sociétés de promotion immobilière aux impératifs des acteurs financiers et d’une hybridation de leurs logiques de fonctionnement. Désormais « financiarisée », la filière du logement   promeut de nouvelles morphologies spatiales et façonne des territoires métropolitains inédits. Ces postulats sont examinés en trois grandes étapes.

Un premier moment étudie les différents canaux de financiarisation du logement et la restructuration subséquente de ce secteur. Longtemps marginale à Santiago, la filière privée de production du logement a été l’une des grandes bénéficiaires des réformes adoptées par le régime militaire. Le démantèlement du système public de construction des habitations sociales, la répression des canaux informels d’accès au sol et l‘adoption du principe de subvention de la demande ont été les principaux ressorts de la croissance des sociétés de promotion immobilière jusqu’aux années 1990. Leur essor a pu s’appuyer sur une première forme de « financiarisation » du marché du logement, passant par la réforme du système financier, la création d’un marché secondaire pour la dette hypothécaire, et le développement du crédit bancaire. Depuis 15 ans, l’importance croissante du marché des capitaux pour le financement de l’investissement immobilier témoigne de l’entrée dans une deuxième phase de la « financiarisation » de cette activité. Celle-ci a débouché sur l’émergence d’une nouvelle génération de promoteurs immobiliers, aussi à l’aise dans les salles de marché que dans le brouhaha des chantiers. Ils sont aujourd’hui le moteur du changement d’échelle et de rythme de la fabrication du tissu résidentiel de Santiago.

Une deuxième partie décortique leurs stratégies d’investissement. La localisation de leurs placements résulte du jeu entre la logique souvent conjoncturelle de « l’opportunité foncière », de diverses techniques d’évitement ou de maîtrise du risque, et d’une veille dynamique des évolutions sociodémographiques des acheteurs. Trois critères paraissent donc fondamentaux : le taux de rentabilité, les risques encourus, ainsi que le rythme des ventes et la vitesse de rotation du capital. La légitimité des promoteurs immobiliers repose, en effet, sur leur capacité à approvisionner l’industrie du logement en terrains constructibles, et ce au   moindre coût possible. On découvre ainsi une géographie des « bonnes affaires », faite d’acquisitions ponctuelles, mais sachant aussi mettre à profit les périodes de flottement suivant la refonte des normes locales d’urbanisme. L’influence croissante des agents financiers s’est fait sentir surtout par l’importation de nouvelles techniques de gestion des investissements. A l’encontre de la logique industrielle de la spécialisation, les acteurs financiers ont encouragé la diversification des localisations, des types de biens produits et des prix de sortie proposés, pour garantir la péréquation des risques. Enfin, la vitesse de rotation du capital est le dernier volet de l’équation risque/rentabilité. L’adoption d’une stratégie de développement des livraisons supposait d’identifier une nouvelle clientèle et a coïncidé avec l’adoption d’un discours optimiste sur « les classes moyennes émergentes ». Le cycle immobilier de cette dernière décennie a reposé sur la multiplication des opérations programmées spécifiquement pour ces catégories.

Dans la dernière partie, ce mémoire aborde la question des manifestations spatiales de la financiarisation du logement. Les impacts de ce phénomène se révèlent inégaux, et se déploient selon un gradient centre-périphérie. Dans les marges de Santiago, les acteurs financiers restent en retrait et jouent le rôle discret mais essentiel d’intermédiaire pour les transactions foncières. Ce système territorial est structuré, pour l’essentiel, par les négociations entre autorités politiques, grands propriétaires fonciers et développeurs traditionnels. L’argument fiscal est le ciment d’une véritable coalition pro-croissance entre autorités des communes périphériques de Santiago et promoteurs. Toutefois, celle-ci est mise en danger par l’apprêté de débats sur la question « Qui paie pour les externalités de l’urbanisation ?  ». A l’opposé, la fragmentation extrême de la propriété du sol, la durée moyenne du cycle de rotation du capital et l’orientation précoce vers le marché « de masse » des classes moyennes émergentes se sont conjuguées pour faire du centre-ville la principale destination des capitaux financiers, et notamment des ressources gérées par les fonds d’investissement immobilier. La verticalisation et la densification du centre historique de Santiago témoignent de la puissance des impacts spatiaux de la financiarisation. Cet espace en a aussi subi les effets négatifs. Choyé par « boom immobilier » des années 2000, il a été aussi le principal foyer de la crise de surproduction des années 2008 et 2009.